Сегодня наша сеть апартов и отелей является одним из лидеров на рынке доходной недвижимости и насчитывает 36 объектов в разных городах России. Однако не стоит забывать, что любой крупный проект начинался с малого – так и история Sokroma зародилась в далеком 2013 году со сдачи двух комнатушек в коммунальной квартире и твердой уверенности в том, что построить успешный семейный бизнес невозможно.
Как появилась идея об организации доходной недвижимости, с какими проблемами пришлось столкнуться на первых порах, и откуда взялась концепция двухуровневых апартаментов – рассказывает Дарья Ковалевская, соосновательница компании Sokroma.
Семейный бизнес долгое время был спорной темой для меня – мы совместно с мужем Анатолием Мещеряковым еще задолго до основания Sokroma предпринимали несколько попыток создать различные совместные проекты, но после печального опыта мне казалось, что это невозможно. Я была уверена, что семейный бизнес попросту не для меня.
И когда мы заинтересовались темой посуточной аренды – я даже представить не могла, что у нас получится настолько масштабный и успешный проект! Конечно, идея о создании доходной недвижимости пришла к нам не сразу – это произошло поэтапно. Я долгое время занималась недвижимостью: сначала занимала руководящую должность в оценочной компании, затем помогала проводить сложные сделки, а после – занималась расселением коммуналок.
Как появилась идея создать апартаменты?
История Sokroma началась в 2013 году, когда мы с Анатолием записались на обучение по инвестициям. У меня уже тогда были различные идеи насчет покупки и сдачи квартир в центре Петербурга, но я не представляла, как это реализовать. К тому же, у нас не было никаких средств на создание нового проекта, так как прошлые неудачи с организацией бизнеса привели нас к огромным долгам.
Во время обучения я поняла – вот она, та самая тема: многокомнатные коммуналки в центре Питера, которые можно расселять, делать перепланировку и превращать каждую комнату в полноценные апартаменты! Мы с Анатолием загорелись этой идеей и стали искать подходящие варианты.
Долгое время на нашем пути возникали всевозможные препятствия: пока мы искали объекты, сделки срывались одна за другой, а большинство банков отказывало нам в ипотеке.
Первый актив, который мы приобрели – комната площадью 14 м² в коммунальной квартире на Дмитровском переулке, купленная в ипотеку. Так как комната была с двумя окнами, во время ремонта мы разделили ее на две части, установив перегородку, и стали сдавать уже две комнаты в долгосрочную аренду, а позже приняли решение сдавать их посуточно. Далось оно непросто – Анатолий был уверен, что никогда не будет заниматься посуточной арендой.
Возможности нанять персонал не было, поэтому мы справлялись своими силами. Анатолий в промежутках между работой ездил заселять гостей, после выселения проводил уборку и возил стирать к нам домой постельное белье, а я принимала звонки и отвечала за продажи.
В 2014 году появился первый объект Sokroma – на этот раз это была уже полноценная квартира на улице Марата площадью 75 м², где мы сделали перепланировку. Получилось 6 отдельных студий – благодаря высоким потолкам мы оборудовали в каждой студии второй уровень, где организовали спальную зону, а внизу свободно разместили санузел, небольшую кухню и гостиную.
Это была весьма рискованная затея: из всех средств, которые мы вложили в создание первого объекта, только 500 000 рублей были нашими собственными, а все остальное – займы, кредиты и деньги в долг. Но мы верили в успех, и риск оправдался – все остальные бизнес-расходы мы покрывали уже за счет дохода со сдачи апартов.
Откуда взялась концепция двухуровневых апартаментов?
Мысль о двухэтажных студиях возникла не с пустого места — в студенческие годы я жила в общежитии с высокими потолками. В одной комнатке ютились несколько человек, места было мало, и тогда мне пришла идея поставить шкаф, сделать деревянные направляющие вдоль стены и положить сверху этой незамысловатой конструкции толстую дверь — таким образом у меня получилось отдельное спальное место под потолком, а внизу мы организовали кухню. Эту идею мы и взяли за основу концепции апартов Sokroma.
Мы были первыми, кто реализовал на практике идею двухуровневых апартаментов – в то время рынок был переполнен стандартными однотипными предложениями, и наша свежая и непохожая ни на кого концепция «домика на дереве» произвела настоящий «бум» в сфере доход.
Расширение сети: как мы стали федеральной сетью апартов и отелей с годовым оборотом 100+ млн рублей
Со второго года работы мы начали расширяться – первым делом наняли администраторов, горничных и менеджеров по бронированию.
Чуть позже под наше управление перешел еще один отель, а следующий объект мы приобрели с долевым участием: купили большую квартиру на несколько инвесторов и разделили ее на студии, каждая из которых принадлежала разным собственникам.
Еще 3 отеля мы сделали под ключ – начиная с поиска подходящей квартиры и заканчивая запуском. Затем к нам обратился наш знакомый за консалтингом – мы помогли создать объект с нуля, а после взяли его под свое управление.
Так, к 2017 году под нашим крылом было уже 7 объектов – к тому времени мы обзавелись собственным офисом и небольшим штатом сотрудников. С тех пор количество объектов Sokroma стабильно растет каждый год!
Только представьте: все началось с одной лишь идеи и сомнений, что семейный бизнес – не наша история, а сейчас Sokroma имеет годовой оборот в 100+ млн рублей, 100+ сотрудников в штате, 36 объектов в разных городах России и десятки тысяч довольных гостей со всего земного шара!
