Если вас привлекает идея инвестиций с гарантией прибыли, хороший и надежный вариант — инвестирование в отели. Речь именно про апарт-отели. Но прежде, чем узнать о том «как открыть» давайте разберемся, что такое апарт-отель и в чем его отличие от простого отеля.
При переезде в другой город на длительную командировку, хочется комфорта в сочетании с домашним уютом. Поэтому многие решают снять не номер в гостинице с ограниченным пространством, а целую квартиру с кухней, ванной и другими необходимыми вещами.
Арендовать квартиру на 2-3 месяца не особо выгодно. Это связано с бумажной волокитой. На короткий срок (1-7 дней) найти квартиру еще сложнее, чем в долгосрок. К тому же при съеме квартиры, многие преимущества отелей теряются. Например, уборка и другие сервисы.
Апарт-отель совмещает преимущества съемной квартиры и обычного номера в отеле. Это жилой комплекс или одно-двухуровневая студия со всеми признаками отеля. Удобство в том, что гостям не нужно подписывать гору бумаг, и остаются доступными все необходимые сервисные услуги (уборка и т.п.).
Удобна как аренда на длительный срок, так и на короткий.
Поэтому инвестировать в апарт-отели очень выгодно. О том, как это сделать и какие в этом деле есть нюансы читайте в нашем материале.
Доходы от апарт-отеля и все, что на них влияет
Поговорим о том, какие факторы влияют на доходность этого бизнеса.
Местоположение
Более востребованы апарт-отели в тех местах, где развита инфраструктура и приезжают много туристов. К примеру, Москва, Санкт-Петербург, Нью-Йорк и другие популярные места. Мало кто решит снимать апартаменты апарт-отеля в каком-нибудь захолустье.
Кроме того в больших городах, типа Москвы и Санкт-Петербурга, регулярно проводятся экономические форумы для руководителей различных компанией, которые останавливаются в апарт-отелях, что делает выгодным инвестицию в эти объекты в таких мегаполисах.
Сезонность
Содержание апарт-отелей - бизнес сезонный. К сожалению, он не приносит одни и те же доходы в течение 12 месяцев. Но в пик сезона вы получаете хорошую прибыль и загрузку до 90%! Таким пиком, например, может быть тот же экономический форум.
Если грамотно составить стратегию, то можно получить среднюю заполняемость номеров в год на уровне 60-80%. В худшем случае она упадет до 40-50% (иногда ниже).
Стоимость аренды и площадь помещения
Если вам принадлежит лишь часть апарт-отеля или отдельные апартаменты, на ваш доход будет влиять площадь и отделка ваших номеров.
Кстати наиболее популярны апартаменты эконом-класса. Обычно они имеют площадь 14-16 м2. Затем, по полярности, следует класс «комфорт» (от 20 м2). Люкс-номера менее популярны, но их высокая стоимость окупает редкий съём. На уровень апартов и стоимость аренды влияет наличие или отсутствие современной бытовой техники, комфортной и практичной мебели, дополнительных услуг.
Отметим, что доходность апартаментов, оснащенных всем необходимым для комфортного проживания, составляет 8-15 % в месяц с вычетом всех расходов (о них ниже).
Чтобы более наглядно показать выгоду, проведём аналогию апарт-отеля с обычной съемной квартирой. Обычно, в месяц квартира даёт прибыль на уровне 3-5%. Разница в 2-3 раза! Это при том, что «затратность» содержания апартаментов сопоставима с квартирой.
Расходы
Вам не понять свой доход, пока не проанализируете все расходы, связанные с содержанием апарт-отеля (или отдельных апартаментов). Как и в любом инвестиционном проекте, сначала придется вложить немало средств, а потом уже собирать прибыль.
Самое крупное, на что придётся потратиться — покупка номера. Это может быть многокомнатная квартира жилого дома или часть помещений в отдельном здании. Если брать второй вариант, дешевле всего купить помещение под апарты на стадии котлована, или до начала стройки. Чем ближе завершение строительства, тем будет дороже покупка апартаментов.
Конечно же, платежи по коммунальным счетам (вода, электроэнергия и т.д.) будут на вас. Не стоит расстраиваться, ведь прибыль от сдачи апартаментов подразумевает и «заочную» оплату так называемой «коммуналки».
Также вам придётся оплачивать налоги. Это связано с тем, что сдача собственности в аренду является бизнес-деятельностью. Наша рекомендация: если планируете приобрести один номер, то лучше открывать ИП, а не ООО. В других случаях необходимо открытие ООО.
Еще одной обязательной чертой расходов для вас станут обязательные страховые выплаты – 28000 рублей, для держателей одних апартаментов и 1 процент от выручки, если она превышает 300000 рублей.
Также необходимо платить 25-30% от выручки своему управляющему (хотя и возможен вариант сдачи самостоятельно). К не постоянным расходам отнесем ремонт апартаментов. Обязательно обновлять их хотя бы раз в 5-7 лет. К тому же, бывают всякие форс-мажоры, которые могут умножить ваши расходы.
Несмотря на большое количество расходов, чистая прибыль, как мы уже говорили, составляет 8-15%, что делает инвестиции в апарт-отели выгодным делом.
Риски, связанные с этим бизнесом
Как и любое инвестирование, вложение в апарт-отели имеет риски. Зачастую, они связаны с недобросовестностью застройщиков и операторов будущего апарт-отеля.
Например, не даётся полная информация о расходах, которые понесет инвестор. Некоторые компании не указывают, что отделочные работы или техническое оснащение лягут на плечи дольщика. Поэтому обещают высокую доходность в 15-17% годовых!
Часто представители компаний забывают указывать такие показатели как: нестабильность арендной ставки для апартаментов и инфляцию. Из-за этого инвесторы теряют свою прибыль.
Главный риск при вложении капитала в апарт отель - инвестирование в такие объекты не защищает от ситуаций с застройщиками. Ведь традиционный апарт-отель формально является многофункциональным общественно-деловым зданием, а не жилым, как в случае с застройкой многоэтажных домов.
Сотрудничая с Sokroma Hotels Group вы не будете знать о таких проблемах. Нашим партнерам и инвесторам мы даём полную информацию о возможных затратах и не обещаем сверхдоходы. Стараемся быть «прозрачными» и говорим все как есть.
Сдача в аренду: самостоятельно или поручить управляющей компании
Когда мини-отель уже построен остаётся решить: что делать с апартаментами дальше. Тут есть несколько вариантов:
- Проживать самостоятельно. Подходит тем, кто хочет жить в более престижном районе по более низкой цене. Но тут есть ряд неудобств, например, невозможность прописки.
- Самостоятельная сдача в аренду. Есть доход от сдачи, но всеми процессами управляет собственник. Придётся столкнуться с тем, что это станет второй работой или же полноценным бизнесом. Тоже может быть немного неудобно.
- Сдача в аренду через управляющую компанию. Есть доход от сдачи, а все хлопоты по управлению берет на себя компания-оператор, которая берет 25-30% выручки. Это гарантированный пассивный доход.
О работе с нашей компанией:
Выводы
Стоит ли вкладывать деньги в такой бизнес? Решать конечно вам, но если говорить о прибыли, то дело того стоит. Есть правда свои риски и крупные расходы. Но с другой стороны они компенсируются высоким доходом, стабильностью и надежностью.
Если хотите быть независимы от управляющих компаний и забирать всю прибыль себе, сдавайте апартаменты в аренду самостоятельно.
Инфраструктура жилой недвижимости в крупных городах развивается постоянно. Поэтому эта ниша рынка остается актуальной для мелких и крупных инвесторов. Стать им или нет — опять же решать вам. Мы лишь рассказали основные плюсы и минусы этих инвестиций.
