Перед тем как выбрать отель, приносящий постоянный доход необходимо проанализировать свой образ жизни и увлечения. Чаще всего прибыльные отели - это те, которые лучше всего передают окружающим ваши внутренние ценности.
Например, если вы - байкер, тогда логично подбирать или создавать отель для байкеров со стоянкой под мотоциклы и с рок-кафе внутри. Как представитель этой субкультуры, лицом будущей гостиницы будете именно вы. Если вы занятой бизнесмен или не хотите продвигать отель и управлять самостоятельно, стоит нанять грамотного управляющего, подписав договор с управляющей компанией.
В каком районе лучше выбрать отель для покупки?
Для хорошего потока гостей вам нужен район, который регулярно посещает большое количество туристов. Хорошо подойдет исторический центр - ведь именно сюда чаще всего приходят люди, чтобы посмотреть на достопримечательности. Также это может быть просто центр города.
Еще вариант подбора локации для апарт-отеля - «с прицелом на будущее». Изучите, где находятся близлежащие отели, в которых апартаменты сдаются посуточно, и составьте карту с их месторасположением. Также обратите внимание на план развития города. Следует посмотреть, где будут открываться новые станции метро, строится стадионы, арены, концерт холлы, парки развлечений и другие объекты, привлекающие туристов.
Подбирайте помещение под отель с перспективой будущих изменений инфраструктуры. Чем ближе ожидаемое событие по улучшению локации, тем больше людей будет понимать о возможном увеличении турпотока. Поэтому и цена за аренду будет расти.
Если сориентироваться с покупкой раньше остальных можно купить объект по старой (не завышенной) цене, а это хороший старт для проекта с отелем. В перспективе сможете перепродать его дороже (сразу после улучшения локации). Но стоит отметить, что такой подход больше подходит профессионалам, которые годами находят и продают доходную недвижимость.
Бывает так, что район не посещают туристы. Но даже в этом случае можно получать хорошую прибыль. Нужно делать какой-то очень нишевый отель, за которым поедут даже на окраину. Как пример - спортивный лагерь с гостиницей, где учатся тайскому боксу в Паттайе, Королевство Таиланд (называется Fairtex). Также замечательный пример нишевого подхода отели: Гедонизм 1 и Гедонизм 2 на Ямайке.
Рассчитываем доходность отеля
Когда речь идет о деньгах и доходах, важно просчитать рентабельность инвестиции. То есть, сколько вы заработаете на вложенный доллар, за какой-то период времени. Рекомендуем считать на 5 лет вперед.
Какие факторы необходимо учесть:
- какой валовый доход принесут апартаменты или номера за 5 лет;
- какие расходы уйдут на их содержание;
- расходы - доходы = чистая прибыль инвестора.
Просчитав эти 3 фактора, узнаете свою прибыль.
Сумма инвестиции/100 = X
Прибыль инвестора/X = рентабельность инвестиции.
Например:
- апарт отель за 5 лет принесет 2,9 млн руб;
- расходы на его содержание и продвижение за 5 лет = 1 млн руб
- прибыль инвестора: 2,9 млн - 1 млн = 1,9 млн руб
- если объект купили за 10 млн руб - это ваша сумма инвестиций и тогда 10 000 000/100 = 100 000 это Х,
- рентабельность инвестиции за 5 лет: 1.9 млн/100 000 = 19%
Рентабельность всегда считается в процентах.
Это пример очень пессимистичных и маленьких цифр, в реальности доходы инвестора намного больше. Однако узнать реальные, точные суммы можно только у инсайдеров, работающих в управляющих компаниях.
Продолжаем дальше решать нашу задачу - как можно быстрее отбить инвестиции. Выполняем расчеты, которые сформируют более полную картину по конкурентам, потокам туристов и о рынке в целом. этот процесс можно пропустить, отдав управление компании-оператору. Они сами займутся всеми организационными вопросами и подберут оптимальный, прибыльный объект.
Например, эксперты Sokroma Hotels Group могут подобрать для вас выгодный объект доходной недвижимости в Санкт-Петербурге. Исходя из нашего опыта он будет приносить около 15% годовых после вычета расходов на содержание.
1. Объект стоимостью 15 млн руб и показатели прибыли инвестора в месяц после того, как за него взялась наша команда.
Мы уже знаем как получить процент рентабельности и на примере августа 2019-го года, он выходит:
15 млн/100 = 150 000
247 000/150 000 = 1,64% рентабельности инвестиции дал объект в августе 2019.
Но отельный бизнес - это сезонность и для полноты картины нужно брать показатели минимум за год.
2. Тоже хороший пример, при вложении 19,5 миллионов рублей. Сразу рассчитаем рентабельность.
Давайте посчитаем рентабельность за год.
19,5 млн/100 = 195 000
1 747 400/195 000 = 8,96% рентабельность инвестиции за год.
Самостоятельное ведение бизнеса или работа с управляющей компанией
Есть 2 стратегии работы с доходной недвижимостью:
- 1. Сотрудничество с управляющей компанией. Она ведет рекламу, продажи, находит персонал, оплачивает коммунальные услуги, обслуживает и ремонтирует помещения.
- 2. Вы сами управляете объектом, то есть занимаетесь, рекламой, продажами, собираете персонал и руководите ремонтом. Выгода: экономите на комиссии управляющей компании.
Работа с управляющей компанией - это оптимальное решение для каждого начинающего отельера.Ваш объект будет гарантированно приносить прибыли + за время сотрудничества вы сможете узнать некоторые тонкости ведения бизнеса, чтобы в дальнейшем заниматься им самостоятельно.
Если отелем занимается Sokroma, Вы получите пассивный доход и больше свободного времени на семью, детей, путешествия или другой бизнес. К тому же ваш объект или сеть отелей будет гарантировано развиваться. Можно вкладывать и в другие объекты, постепенно увеличивая прибыль. Поможем во всех вопросах заработка на доходной недвижимости, так как мы заинтересованы зарабатывать вместе с вами.
"Подводные камни" о которых следует знать при покупке отеля
Сразу стоит отметить, что без работы с проверенной управляющей компанией, подводных камней больше. Когда вы сами подбираете и управляете отелем, вся ответственность полностью ваша. Предстоит наладить продажи, рекламу, работу персонала, установить жесткий контроль и вести учет всего.
Подводными камнями тогда могут стать:
- Выбор локации.
- Поиск порядочных и ответственных сотрудников.
- Ценовая политика.
В общем каждый этап работы отельера при его незнании или непонимании может обернуться убытками и негативным имиджем. Прежде чем идти на такой шаг самостоятельно, стоит все взвесить несколько раз.
Но и управляющие компании бывают разные. Риск наткнуться на дилетантов или непорядочных управленцев очень велик. Лучшая проверка - отзывы реальных инвесторов и партнеров с реальными цифрами доходности. Всегда лучше пообщаться вживую, а не смотреть видео отзывы сайта.
Никогда не соглашайтесь на первое предложение. Выберите две три компании и работайте с той, которая предлагает наилучшие условия.
Даже если все же видите себя управленцем сети апарт-отелей и собираетесь вести бизнес сами, идеальный опыт - это полгода работы в такой управляющей компании. Или даже в нескольких. Эффективное управление своим отелем дает возможность развиваться и брать в управление чужие.
Главное понимать, что качественно совмещать управление и развитие своего номерного фонда не получиться. Вы либо будете жить управлением и организацией сервиса. Или ваша жизнь это переговоры с банками, продавцами недвижимости, брокерами, а часто в таких делах много специфики и подводных камней.
Причины выбрать апарт-отели, отели Sokroma
Мы управляем сетью мини апарт-отелей и отелей в центре Санкт-Петербурга. Инвесторы считают нас профессионалами. Ведь мы берем все заботы по управлению на себя и даем пассивный доход 13-41% годовых. Все это можно проверить.
Берем объекты под ключ. В том числе помогаем продавать доходную недвижимость. Периодически у нас появляются интересные предложения. Кстати, скоро запускаем отель 3* на 41% годовых. И это чистая прибыль инвестора! Как вам?
Самое лучшее время для инвестиций - кризис, когда стоимость объектов недвижимости падает. В дальнейшем, с ростом цены купленного отеля, увеличивается и стоимость инвестиции. И если хотите вложиться с максимальной выгодой, с радостью поможем.
