Начнем с рассмотрения реалий рынка недвижимости, на который повлиял Covid и снижение курса рубля.
Курс рубля заметно ослаб. К базовым ставкам ЦБ будут прибавки. Поэтому, если вам одобрили ипотеку, берите. Но только в рублях. Сейчас видим повторение ситуации 1998, 2008 и 2014-2015 г. Именно в эти кризисные годы снижались цены на жилую недвижимость.
Рынок недвижимости очень инертен. На нём не так быстро что-то меняется, но дрейфующие колебания присутствуют постоянно. Не стоит на 100% быть уверенным, что цена жилой недвижимости резко упадет. Посмотрим, как отреагируют покупатели и рынок в целом.
Когда рубль дешевеет, продавцы недвижимости обычно пересчитывают стоимость своих объектов с учетом инфляции. Но это крайне редко поддерживает реальный покупатель, который не хочет повышения цены.
Цены на первичное и вторичное жилье
Характерно то, что цены на «первичку» сильно не колеблются. «Вторичка» же может моментально взлететь в цене. И если рынок поддержит этот взлет, стоимость может закрепиться. Если ажиотаж не подогревать, то волна быстро утихнет и цены вернутся на прежнее место.
Если у вас есть валютные сбережения, можете их выгодно использовать. Например, после скачка доллара обменять валюту на рубли и вложить в недвижимость.
Продавать квартиру или нет? Как показывает практика, во время кризиса лучше не спешить. Всё конечно зависит от ваших целей, но страх неизвестности не должен быть мотиватором к продаже.
Лайфхак из рынка жилой недвижимости в год кризиса. Рубль дешевеет и ставки по ипотекам будут расти. Если вам одобрили ипотеку в рублях до повышения ставок, смело подписывайте договор.
Кризисный год обычно характерен понижением цен на жилье. А самым “низким” временем года в отношении цен является лето. Поэтому, если всё же собрались купить жилую или загородную недвижимость в 2020 году, делайте это летом, когда цены “на самом низу”.
Состояние отельного бизнеса в России
После нескольких падений цен на нефть в 2020 году и ослабления курса рубля - российской экономике необходим год-полтора, а то и два, чтобы восстановиться к докризисным показателям. Крайне осложняет ситуацию коронавирус. Он уже оставил свой негативный отпечаток на мировой экономике. Особенно тяжело его переживает сфера туризма, отельный бизнес и рынок посуточной аренды жилья.
Много выставок, конференций, массовых мероприятий и популярных праздников, отменилось, перенеслось или перешло в онлайн-режим. Но есть и положительная сторона пандемии для гостиничного бизнеса. Из-за закрытых границ больше людей будут путешествовать внутри родной страны по популярным городам и Санкт-Петербург, как раз один из них.
Пандемия “вошла” во все сферы нашей жизни. Изменилась экономика, психология и социальная сфера. Изменились требования и условия жизни. А что же происходит с недвижимостью в Санкт-Петербурге и чего ждать от рынка?
Положительная сторона кризиса в том, что когда начинается неразбериха, часто активизируется спрос на жилую и загородную недвижимость. И чем больше беспорядок + падение рубля - тем больше спрос.
Рентабельность вложений в жилую недвижимость - как ее считать
Ее принято считать после того, как ваша недвижимость уже начала работать и какой-то период приносит доход. К примеру если вложили 1 млн руб, а ваша недвижимость приносит вам 100 000 рублей в месяц, рентабельность 10% в месяц. Ну или 120% в год. Это грубые, условные цифры. А теперь давайте посмотрим на реальную рентабельность инвестиций в недвижимость.
Сравним 2 самых популярных вида инвестиции в недвижимость.
- Покупка и сдача в аренду квартиры.
- Покупка апарт-отеля и передача управляющей компании (УК).
Вот к примеру однокомнатная квартира 27 м2 в районе метро Владимирская в Петербурге может быть сдана за 30000 руб в месяц. Валовая прибыль при 100%-й заполняемости вашей квартиры будет 360 тысяч руб в год. Затраты в данном виде арендного бизнеса небольшие.
Купить такую квартиру, подготовить её к сдаче в аренду можно за 6 000 000 руб. Соответственно плановая рентабельность такой инвестиции при загрузке 10 месяцев в году будет равняться 5% в год.
А вот такая рентабельность инвестиций в действующей апарт-отель, который можно приобрести у компании Сокрома.
Апарт-отель который за прошлый год принёс 5 600 000 руб дохода инвесторам продается за 14 млн руб. Соответственно плановая рентабельность такой инвестиции исходя из показателей прошлого года - 40% годовых. При этом вы становитесь владельцем недвижимости в Санкт-Петербурге, получаете пассивный доход и не тратите время на самостоятельное управление объектом.
Насколько выгодно вкладываться арендную недвижимость?
Инвестиции в недвижимость редко бывают краткосрочными. Зачастую это среднесрочное или долгосрочное вложение. Нет какой-то стандартной усредненной нормы прибыли по отрасли. Ну всё же здесь можно легко зарабатывать больше, чем на банковском депозите.
Выше был показан реальный пример дохода инвестора от апарт-отеля в 40% годовых. Обычно хорошие показатели дают объекты недвижимости, которые находятся в управлении профессионалов. Если речь о компании, она конечно берет плату за свои услуги. Чаще это процент от прибыли, который обязывает УК зарабатывать и улучшать показатели объекта.
Если вы «чистый» инвестор, то при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду посуточно обязательно нужно искать надежную УК. Не пренебрегайте предложениями и вложите свое время в отбор достойного партнера.
Заработок выше там, где больше рискуете и предстоят хлопоты. Недвижимость не исключение. Объект на этапе котлована дешевле в 2-3 раза готовой квартиры новостройке, однако в таком доходном инвест проекте много рисков. Они связаны с несвоевременной сдачей объекта.
Немало хлопот и в посуточной аренде. Но и доход в среднем выше на 120%, чем сдавать эту же квартиру на длительный срок.
C чего начать инвестиции в недвижимость?
Всегда начинайте с рынка. Изучите пожелания целевой аудитории. Посмотрите, какие ниши переполнены, а в каких меньше предложений. Вот на них и нацеливайтесь. Кстати, такие исследования рынка можно заказать. Или купить свежие данные по ним у компании по управлению недвижимостью. Возможно вам сразу предложат варианты инвестиций.
Изучите рынок. Затем ознакомьтесь с тем, что предлагают УК.
Способы инвестирования
Есть два основных способа инвестиций в недвижимость:
- Самостоятельно. Вы сами выбираете объект, покупаете или создаете его. То есть организуете ряд действий для возврата своей инвестиции и получения с нее прибыли.
- Через посредника. Вы отдаете деньги и ждете результаты согласно договорённости с посредником. А он уже управляет вашей инвестицией.
Самостоятельно управлять инвестицией лучше в том случае, если вы профессионал. В противном случае передайте управление специалисту и сэкономьте массу времени.
Инвестировать возможно как самостоятельно, так и в складчину.
Нормальная практика, когда объекты отельной недвижимости продаются долями, номерами, метрами, а компании предлагают много инвестиционных программ с небольшим порогом входа. Они хорошо себя зарекомендовали в инвест отелях. Кстати, Петербург по статистике доходности инвест отелей в пятерке лидеров среди крупных городов РФ.
Разница инвестиций в коммерческую недвижимость: загородную, жилую, гостиничную
Сегодня в среднем по каждому виду недвижимости РФ норма прибыли больше у гостиничной.
Если вы ИП, то освобождаетесь от налога на имущество и платите 6%. В жилую и загородную недвижимость чаще инвестируют с целью продажи в будущем. В коммерческую и отельную чаще с целью сдачи в аренду и получения постоянной прибыли.
Современные варианты недвижимости
Вчерашние «хрущевки» и малосемейки, коммуналки и высокие «сталинки» превращаются в апарт-отели и хостелы. Ну и конечно пентхаусы. Пожалуй это самый новый тренд. Такого не было последние 70 лет. Объекты часто проектируют в новостройках.
Кто может заработать
Напомним, Дональд Трамп три раза становился банкротом и по этой причине 18 лет не платил налоги в США. Ситуация изменилась к лучшему, когда основным костяком его бизнеса стала недвижимость.
Можно купить квартиру или комнату в общежитии и “зайти” в бизнес с небольших сумм. Сейчас модно вкладывать в инвест отели. Тут можно проинвестировать даже полметра и получать свою прибыль от сдачи его в аренду.
