Совсем недавно в сфере недвижимости зазвучало новое слово - рантье. А затем стало модно сдавать в аренду недвижимость и получать постоянный доход, как многим кажется - ничего не делая. А вот рантье, класс который у нас еще только формируется, считает по-другому. Сдача в аренду недвижимости, как бизнес, имеет свои правила, рынок, сильных и слабых игроков.
В этой статье расскажем о том, как не “прогореть” в самом начале пути и получить выгоду от сдачи в аренду недвижимости. Перечислим топ-10+1 ошибок новичка при сдаче помещения в аренду
1. Нет подписанного договора аренды.
Да, представьте некоторые начинающие рантье работают на честном слове. Насколько бы ни был знаком, либо симпатичен человек - обязательно оформляйте договор. В противном случае рискуете нарваться на безответственность и ненужные расходы, делая ремонт после жильца.
2. Отсутствие залоговой стоимости.
Оплата аренды берется с арендатора вперёд за каждый последующий месяц проживания. Также существует единоразовый залог эквивалентно стоимости месячной аренды. Если у арендатора нет возможности заплатить согласно договору, предупредите его о том, что в оплату этого месяца идёт сумма из его залога. И если, в течение месяца, жилец не вносит оплату, он должен уехать.
Опытные раньте всегда используют такой подход. Ведь так спокойнее.
3. Мало информации об арендаторе.
По сравнению с более сформированным рынком Запада, наш рынок аренды недвижимости намного “моложе” и правила игры ещё только устанавливаются. У нас нет баз данных с историей бронирований арендатором, которую можно предоставить в качестве информации о себе. Недостаточно урегулированы на законодательном уровне и отношения арендатора с арендодателем.
Лучше брать побольше контактных данных: информацию о месте работы, ссылки на профили в соцсетях, данные родственников или родителей. Это позволит избежать неприятных ситуаций во время аренды: внезапный выезд жильцов, неоплата проживания, поломка техники и пр. Естественно, раздел о сборе личных данных вносится в договор.
4. Суета на старте.
Прежде чем подобрать арендатора, нужно провести целой ряд тактико-технических действий. Как минимум дать рекламу. К вам сразу начнут звонить. Среди звонящих людей, реально нуждающихся в аренде вашей недвижимости будет примерно 2-5%. Ваша радость от интереса к объекту постепенно сменится усталостью от пустых разговоров и ненужных встреч.
Конечно можно передать все брокеру и сэкономить время.
5. Уход от уплаты налогов.
Неуплата налогов обходится дороже, либо неощутимо по деньгам в плане выгоды. Но их все равно нужно будет потом отдать налоговому инспектору при проведении какой-нибудь внеплановой проверки.
Зарегистрируйте ИП, платите 6% и спите спокойно. Некоторые «эксперты» в сфере аренды недвижимости рекомендуют договориться со всеми соседями и играть с налоговой в прятки. Сразу отбросьте такой вариант, потому что потраченные нервы и время стоят намного дороже, чем 6% от оборота.
6. Пересдача помещения посуточно.
Такие действия принесут огромный убыток, если после пересдачи помещение вернется в плохом состоянии. На момент каждой сдачи нужно прописывать в договоре пункт - “запрет на посуточную пересдачу”. Сразу же указывайте это в своей рекламе и проговаривайте лично. Можете оговорить в договоре штраф за такое действие.
7. Личные требования.
К примеру нужно проговаривать наличие домашних животных и посторонних жильцов. Также следует регламентировать договором возможность арендатору делать ремонт и перепланировать арендуемое помещение. Лучше, соглашаться на данные действия потому, что вся перепланировка будет включена в арендную плату, согласно действующему законодательству.
8. Штрафы и пеня.
Во время сдачи жилья в аренду, можно договариваться о любых штрафах. Например, за просрочку оплаты или ущерб вашей недвижимости. Конечно же их нужно прописать в договоре. Особенно если сдаёте недвижимость по хорошей цене (ниже рыночной).
Еще лучше, если вы используете принцип последнего платежа, который лежит как страховка. Это обезопасит от возможных накладок в будущем.
9. Несогласованный ремонт.
Возможно помещению, которое сдается в аренду, действительно необходим ремонт. Его нужно сделать для комфортного проживания, либо других потребностей арендатора. Когда при сдаче помещения вы точно понимаете, что в скором времени планируете ремонт, оговорите и пропишите все его детали.
Всю стоимость ремонта или ее часть арендатор может попросить включить в арендную плату. Поэтому вам сразу нужно оговорить - какой % к стоимости и в какие месяцы проживания может быть включен. Стоимость ремонта следует тоже утвердить, вплоть до согласования сметы.
10. Завышенная стоимость аренды.
Например, у номеров, где мебель и сантехника не в лучшем состоянии, окна выходят на железную дорогу, а само помещение или квартира находится далеко от транспортных развязок. Нужно реально оценить стоимость аренды помещения. Тогда вы меньше времени потратите на поиск арендатора.
Управляющая компания в сфере аренды недвижимости может быть в этом случае хорошим советчиком.
11. Квартира в плохом техническом состоянии.
Бонус для тех, кто привык читать до конца.
Это касается любого объекта недвижимости. Если видите, что электрика или сантехника вызывают подозрение, нужно сразу же сообщить мастеру, который проведет ремонт. Потому что, когда ваши жильцы попытаются решить эту проблему сами, по итогу можно получить еще больше головной боли. Или вы потратите больше денег за срочный вызов мастера.
Хотя бы раз в квартал осматривайте инженерные сети и оборудование в помещении под аренду.
Апарт-отель - современный метод получения прибыли
Из однокомнатной квартиры в 40 м2 получается 2 отличных апарта, каждый из которых сдается по цене однокомнатной квартиры. Особенность апарт-отеля и его мини-студий в том, что они сдаются в основном посуточно.
Узнайте как легко заработать на посуточной аренде.
В апарт-отеле предоставляется дополнительный сервис по уборке, есть консьерж и все необходимое для комфортного проживания.
Апарт-отели популярны и удобны ввиду того, что они дешевле гостиниц, а по комфорту и условиям проживания, зачастую даже их превосходят.
Если начинать с 1-2 апартаментов, целесообразно выбрать управляющую компанию. Ведь объект можно передать в управление и получать постоянный пассивный доход, экономя личное время на всю операционную деятельность. Только обращайте внимание на компании с опытом успешной работы в том регионе, где находится ваш объект.
Услуги Sokroma Hotels Group
Готовы взять в управление любую недвижимость. Помогаем увеличить доходность, уменьшить расходы, получать больше заявок от потенциальных гостей/жильцов.
За 6 лет под управлением нашей компании успешно работают уже более 30 мини апарт-отелей и отелей в Санкт-Петербурге (в центре и других районах).
Поможем избежать дорогих ошибок, которые новички допускают вначале деятельности по сдаче объекта в аренду. Проконсультируем в любом вопросе, связанном с недвижимостью. Предлагаем несколько направлений совместной работы для инвесторов и отельеров: отель под ключ, доверительное управление, инвест-отели, франшиза, консалтинг и пр.
Свяжитесь с нами в удобное время, чтобы узнать узнать подробнее.
