Инвестирование в недвижимость с последующей сдачей в аренду очень популярно в России и СНГ. Тем более – в Санкт-Петербурге, куда съезжаются гости со всей страны. Покупка студий или мини апарта действительно выгодна. Многие собственники заключают договора с управляющими компаниями, а сами получают постоянный доход. Это удобно и сулит ряд выгод.
Как работают управляющие компании (УК), что учесть при выборе и другие детали вы узнаете из этой небольшой статьи.
Критерии выбора
Предположим, вы начали знакомство с одной УК. Сравните их предложение с другими, ведь впереди длительное партнерство и к выбору стоит отнестись очень ответственно. Отметьте себе несколько компаний и проведите со всеми первичные переговоры. Причем не ограничивайтесь одной встречей.
Учтите, отданные в управление помещения не так просто забрать обратно. Особенно если УК будет против. На этом рынке важна репутация и ее никто не хочет терять. Поэтому все детали работы обсуждайте в договоре. Так сказать - «на берегу».
- Имя и опыт. Прежде всего, компания должна проработать в регионе, где находится объект под аренду - не менее 3 лет. Этого достаточно, чтобы создать себе имя и получить хороший опыт работы.
- Результаты. Средняя доходность объектов, которыми управляет компания должна быть выше, чем у конкурентов. Только не соглашайтесь ради небольшого процента или суммы будущей прибыли на рисковые условия или неудобные условия.
- Доверие. Важна открытость. Если собираетесь инвестировать в объект, нужно изучить его и провести осмотр. Для этого есть инвест-туры. А если вдруг УК что-то не договаривает или неконкретна в деталях - вам точно не по пути.
- Персональные условия. УК может предложить покупку апарта с уже утвержденной процентной ставкой ежемесячных отчислений инвестору. Есть сделки, в которых даже прописывают страховые выплаты. Это так называемые - гарантированные суммы, которые получает инвестор в любом случае, то есть если даже недвижимость еще не сдана в аренду.
- Порядочность. По сути, инвестор в РФ не так хорошо защищен юридически, по сравнению с ЕС и США. Конечно, и у нас предусмотрена ответственность, но на практике законодательство России работает слабо. Изучайте, с кем собираетесь иметь дело, чтобы избежать любых накладок.
Что еще нужно знать при выборе УК
- Отчеты по результатам. Нужно все проверять и вникать в детали отчетов. Особенно важны цифры по доходам и заполняемости.
- Условия работы. Они прописываются в договоре, который вы заключаете, и могут меняться при обсуждении условий. Разумеется, все нужно согласовать перед тем, как подписывать соглашение.
- Мнение других. Познакомьтесь с клиентами этой компании и узнайте их мнение. Также можно верить отзывам о работе УК на независимых специализированных форумах. Ко всему нужно относиться критически и всячески проверять.
- Ситуация на рынке. Как минимум, нужно понимать, сколько стоит недвижимость и немного разбираться в ставках посуточной или долгосрочной аренды. Динамика этих показателей за последние 5 лет даст понять, на какую сумму вложиться и стоит ли это делать сейчас. Дело в том, что такие инвестиции почти никогда не бывают краткосрочными. Это игра в долгую.
- Бренд УК. Все бренды неповторимы и каждый уникален по-своему.
Когда вы передадите свое помещение в управление, начинает меняться его репутация, имидж и стиль работы под стандарты и концепцию бренда УК. Например, если помещение 5 лет использует дешевый хостел, у него создается определенный имидж и дорогой апарт может уже отказаться его арендовать.
Этапы работы
Важно иметь представление о работе УК изнутри. Она всегда стремится иметь больше объектов в управлении. Основной штат сотрудников уже обслуживает объекты: отлажены менеджмент, поставка расходных материалов, уборка, стирка, проверка технического состояния, ремонт, устранение неполадок и пр.
Как начинается сотрудничество? Рассмотрим 5 этапов.
- Заключение договора. В первую очередь заключается агентский договор. В нем прописываются все взаимоотношения инвестора и УК: указываются сроки, суммы, гарантии и требования.
-
Поиск жильцов или арендаторов. Квартиры добавляются в базу УК, размещаются на сайте компании, добавляются фотографии, описание.
Напомним, если столкнетесь с вопросом самостоятельного поиска жильцов, рискуете потратить 2-3 недели полноценной нормальной жизни. А если решите сдавать помещение посуточно, это станет для вас полноценной работой. Она не предусматривает выходных и не заканчивается в 6 вечера.
- Докрутка. Устраняются все неполадки. Объект приводится в презентабельный вид перед заселением первых арендаторов.
- Контроль жильцов. Как минимум это оплата или плановая личная проверка состояния помещения.
- Защита имущества. Речь о безопасности и сохранности объекта. Обычные меры: договор страхования имущества, пожарная сигнализация, камеры видеонаблюдения в общих зонах, консьерж-сервис и охрана.
Экспертное мнение Sokroma
Важно, чтобы управляющая компания хорошо зарекомендовала себя в той локации, где находится ваша недвижимость. Это говорит о ее экспертности, ведь репутация дается с большим трудом.
Спектр вопросов решаемых УК: анализ рынка, рекламные кампании, продвижение объекта, поиск арендаторов (заключение договора), контроль за состоянием недвижимости.
Также УК решает финансовые вопросы, платит коммунальные платежи и налоги, представляет интересы собственника во всех службах, дает отчетность по результатам управления не реже одного раза в месяц. Ее сотрудники отвечают за организацию уборки помещений и ремонтных работ, проверяют оборудование с помощью технических специалистов, устраняют всевозможные неполадки.
И конечно же, УК переводит часть прибыли собственнику согласно договору, оставляя себе процент за управление. Перед тем как выбрать УК, изучите реальное отзывы собственников недвижимости. Это даст возможность понять, честна ли в своих заявлениях компания, которую вы выбрали. Чем больше положительных отзывов о реальной работе и реальных прибылях - тем больше шансов начать плодотворное сотрудничество.
Отзыв клиента управляющей компании Sokroma
«Я купил апарт, которым управляет Сокрома.
По их отчетам прибыль инвестора за год до покупки апарта мною составляла 2,5 миллиона рублей. В первые 6 месяцев, я получил от управляющей компании Сокрома - 1,5 миллиона рублей. Мои финансовые планы успешно выполняются.
Пандемия даже способствует тому, что люди больше путешествуют внутри страны и это положительно сказывается на моем бизнесе. После передачи апарт в управление Сокрома мой объект был застрахован с учетом моих пожеланий. Камеры наблюдения у них уже были установлены перед входом в апарт и в холле.
Отчеты присылают вовремя и мою долю прибыли, с завидной пунктуальностью, перечисляют мне на карту каждый первый вторник месяца».
