logo
Управляющая компания по сдаче квартир в аренду

Инвестирование в недвижимость с последующей сдачей в апренду очень популярно в России и СНГ. Тем более - в Санкт-Петербурге, куда съезжаются гости со всей страны. Покупка студий или мини апарт-отелей действительно выгодна. Многие собственники заключают договора с управляющими компаниями, а сами получают постоянный доход. Это удобно и сулит ряд выгод.

Как работают управляющие компании (УК), что учесть при выборе и другие детали вы узнаете из этой небольшой статьи.

Как выбрать управляющую компанию

Критерии выбора

Предположим, вы начали знакомство с одной УК. Сравните их предложение с другими, ведь впереди длительное партнерство и к выбору стоит отнестись очень ответственно. Отметьте себе несколько компаний и проведите со всеми первичные переговоры. Причем не ограничивайтесь одной встречей.

Учтите, отданные в управление помещения не так просто забрать обратно. Особенно если УК будет против. На этом рынке важна репутация и ее никто не хочет терять. Поэтому все детали работы обсуждайте в договоре. Так сказать - «на берегу».

  1. Имя и опыт. Прежде всего, компания должна проработать в регионе, где находится объект под аренду - не менее 3 лет. Этого достаточно, чтобы создать себе имя и получить хороший опыт работы.
  2. Результаты. Средняя доходность объектов, которыми управляет компания должна быть выше, чем у конкурентов. Только не соглашайтесь ради небольшого процента или суммы будущей прибыли на рисковые условия или неудобные условия.
  3. Доверие. Важна открытость. Если собираетесь инвестировать в объект, нужно изучить его и провести осмотр. Для этого есть инвест-туры. А если вдруг УК что-то не договаривает или неконкретна в деталях - вам точно не по пути.
  4. Персональные условия. УК может предложить покупку апарт-отеля с уже утвержденной процентной ставкой ежемесячных отчислений инвестору. Есть сделки, в которых даже прописывают страховые выплаты. Это так называемые - гарантированные суммы, которые получает инвестор в любом случае, то есть если даже недвижимость еще не сдана в аренду.
  5. Порядочность. По сути, инвестор в РФ не так хорошо защищен юридически, по сравнению с ЕС и США. Конечно, и у нас предусмотрена ответственность, но на практике законодательство России работает слабо. Изучайте, с кем собираетесь иметь дело, чтобы избежать любых накладок.
Что еще нужно знать при выборе УК

Что еще нужно знать при выборе УК

  1. Отчеты по результатам. Нужно все проверять и вникать в детали отчетов. Особенно важны цифры по доходам и заполняемости.
  2. Условия работы. Они прописываются в договоре, который вы заключаете, и могут меняться при обсуждении условий. Разумеется, все нужно согласовать перед тем, как подписывать соглашение.
  3. Мнение других. Познакомьтесь с клиентами этой компании и узнайте их мнение. Также можно верить отзывам о работе УК на независимых специализированных форумах. Ко всему нужно относиться критически и всячески проверять.
  4. Ситуация на рынке. Как минимум, нужно понимать, сколько стоит недвижимость и немного разбираться в ставках посуточной или долгосрочной аренды. Динамика этих показателей за последние 5 лет даст понять, на какую сумму вложиться и стоит ли это делать сейчас. Дело в том, что такие инвестиции почти никогда не бывают краткосрочными. Это игра в долгую.
  5. Бренд УК. Все бренды неповторимы и каждый уникален по-своему.

Когда вы передадите свое помещение в управление, начинает меняться его репутация, имидж и стиль работы под стандарты и концепцию бренда УК. Например, если помещение 5 лет использует дешевый хостел, у него создается определенный имидж и дорогой апарт может уже отказаться его арендовать.

Этапы работы

Этапы работы

Важно иметь представление о работе УК изнутри. Она всегда стремится иметь больше объектов в управлении. Основной штат сотрудников уже обслуживает объекты: отлажены менеджмент, поставка расходных материалов, уборка, стирка, проверка технического состояния, ремонт, устранение неполадок и пр.

Как начинается сотрудничество? Рассмотрим 5 этапов.

  1. Заключение договора. В первую очередь заключается агентский договор. В нем прописываются все взаимоотношения инвестора и УК: указываются сроки, суммы, гарантии и требования.
  2. Поиск жильцов или арендаторов. Апартаменты добавляются в базу УК, размещаются на сайте компании, добавляются фотографии, описание.

    Напомним, если столкнетесь с вопросом самостоятельного поиска жильцов, рискуете потратить 2-3 недели полноценной нормальной жизни. А если решите сдавать помещение посуточно, это станет для вас полноценной работой. Она не предусматривает выходных и не заканчивается в 6 вечера.

  3. Докрутка. Устраняются все неполадки. Объект приводится в презентабельный вид перед заселением первых арендаторов.
  4. Контроль жильцов. Как минимум это оплата или плановая личная проверка состояния помещения.
  5. Защита имущества. Речь о безопасности и сохранности объекта. Обычные меры: договор страхования имущества, пожарная сигнализация, камеры видеонаблюдения в общих зонах, консьерж-сервис и охрана.

Экспертное мнение Sokroma

Важно, чтобы управляющая компания хорошо зарекомендовала себя в той локации, где находится ваша недвижимость. Это говорит о ее экспертности, ведь репутация дается с большим трудом.

Спектр вопросов решаемых УК: анализ рынка, рекламные кампании, продвижение объекта, поиск арендаторов (заключение договора), контроль за состоянием недвижимости.

Также УК решает финансовые вопросы, платит коммунальные платежи и налоги, представляет интересы собственника во всех службах, дает отчетность по результатам управления не реже одного раза в месяц. Ее сотрудники отвечают за организацию уборки помещений и ремонтных работ, проверяют оборудование с помощью технических специалистов, устраняют всевозможные неполадки.

И конечно же, УК переводит часть прибыли собственнику согласно договору, оставляя себе процент за управление. Перед тем как выбрать УК, изучите реальное отзывы собственников недвижимости. Это даст возможность понять, честна ли в своих заявлениях компания, которую вы выбрали. Чем больше положительных отзывов о реальной работе и реальных прибылях - тем больше шансов начать плодотворное сотрудничество.

Отзыв клиента управляющей компании Sokroma

Отзыв клиента управляющей компании Sokroma

«Я купил апарт-отель, которым управляет Сокрома.

По их отчетам прибыль инвестора за год до покупки отеля мною составляла 2,5 миллиона рублей. В первые 6 месяцев, я получил от управляющей компании Сокрома - 1,5 миллиона рублей. Мои финансовые планы успешно выполняются.

Пандемия даже способствует тому, что люди больше путешествуют внутри страны и это положительно сказывается на моем бизнесе. После передачи апарт-отеля в управление Сокрома мой объект был застрахован с учетом моих пожеланий. Камеры наблюдения у них уже были установлены перед входом в апарт-отель и в холле.

Отчеты присылают вовремя и мою долю прибыли, с завидной пунктуальностью, перечисляют мне на карту каждый первый вторник месяца».